Há verdades
incómodas que insistem em sobreviver a governos, programas eleitorais e
conferências de imprensa. Uma delas é a lei da oferta e da procura. Outra é que
ignorá-la não a faz desaparecer — apenas torna os resultados mais caros. Ainda
assim, a política de habitação em Portugal parece empenhada em testar até onde
vai a paciência da economia.
O atual Governo
decidiu enfrentar o problema dos preços da habitação com uma estratégia
engenhosa: facilitar a compra de casas esperando que isso as torne mais
baratas. Para tal, isentou jovens do IMT e do Imposto do Selo e acrescentou uma
garantia pública de até 15% do valor do crédito à habitação. A ideia implícita
parece ser a de que, se mais pessoas conseguirem comprar casa, então — por
algum mecanismo místico ainda não descrito em manuais de economia — os preços
acabarão por cair.
A economia,
ingrata como sempre, recusou colaborar.
Num mercado onde
a oferta de habitação é estruturalmente escassa e reage lentamente, reduzir
impostos sobre a compra não torna as casas mais acessíveis; torna os
compradores capazes de pagar mais por elas. O resultado não é uma descida de
preços, mas sim a sua adaptação ascendente. O subsídio não desaparece: é
incorporado no preço. O jovem agradece, o vendedor agradece ainda mais, e o
mercado segue imperturbável.
Esta conclusão
não é fruto de cinismo ideológico, mas de evidência empírica. Um estudo citado
pelo jornal Público mostra que a poupança proporcionada pela isenção de IMT é
totalmente absorvida pela subida dos preços em poucos meses — três a quatro
meses nos imóveis mais baratos, cerca de quinze meses nos mais caros. Ou seja,
o Estado alivia o jovem hoje para que o mercado lhe cobre amanhã, com juros
implícitos.
O mais fascinante
nesta abordagem é a insistência em tratar um problema de escassez de oferta
como se fosse um problema de falta de procura. Em vez de construir mais,
libertar solo urbano, reformar seriamente o licenciamento ou investir de forma
consistente em habitação pública, opta-se por tornar o crédito mais fácil e os
impostos mais baixos. É como tentar baixar o preço dos bilhetes para um
concerto esgotado… oferecendo cartões de crédito a quem ainda está na fila.
Há ainda a ironia
suprema: estas medidas são apresentadas como combate à especulação. Na prática,
fazem exatamente o contrário. Aumentam a concorrência entre compradores,
reforçam expectativas de preços mais elevados e sinalizam ao mercado que o
Estado está disponível para apoiar a procura sempre que os preços sobem — uma
garantia implícita que qualquer especulador entende perfeitamente.
Nada disto
significa que apoiar jovens seja errado. Significa apenas que subsidiar a
procura não é política de controlo de preços. É política de redistribuição
disfarçada, frequentemente regressiva, e quase sempre ineficaz num mercado
rígido. Ajuda alguns a entrar hoje, empurra outros para fora amanhã, e não
resolve o problema central: há poucas casas para muitas pessoas.
No fim, a lei da
oferta e da procura mantém-se teimosamente intacta, apesar dos comunicados de
imprensa. E a habitação em Portugal continua extremamente cara não porque a
economia falhou, mas porque se insiste em legislar como se ela não existisse.
