Este post será mais dirigido a quem é (ou pense vir a ser) inquilino de um prédio com elevador e que está, de certa forma, descontente com a actuação da empresa que faz a sua manutenção.
Seguem-se dez conselhos (muito) práticos.
1) Por mais que aliciantes sejam os preços propostos nunca aceitem contratos de manutenção com uma validade superior a 3 anos. Já me passou pelas mãos um contrato da Otis com um prazo de 20 anos (!), correspondente a um prédio de 2001 de 4 pisos, com o custo de uma prestação de 410 euros trimestrais (!). A administração do condomínio se pretender terminar este contrato, segundo a respectiva cláusula de rescisão, terá que indemnizar a empresa Otis no valor de cerca de 7.800 euros (25% do valor total das prestações a vencer). Não sei como, nem sob efeito de que substâncias (ou “aliciantes naturais”), mas alguém assinou um contrato destes.
2) Atenção a contratos de manutenção celebrados entre o construtor e a empresa que forneceu e/ou faz a manutenção dos elevadores. Não se deixem enganar. Não é um contrato válido para futuros condóminos. Artigo 268º, nº1 do Código Civil diz: “O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado”.
3) Verificar o método de aumentos anuais. Confirmem, no contrato, se estará indexado ao Índice de Preços ao Consumidor (IPC) ou à Taxa de Inflação. Consultem o Instituto Nacional de Estatística (INE) ou outro organismo similar e verifiquem se os aumentos estão correctos. Caso contrário: razão plausível para mudar de empresa e/ou pedir a correcção no montante correspondente à soma das diferenças, entre a taxa correcta e a taxa usada que incidiram sobre as prestações.
4) Para rescindir um contrato, por regra (consultar o contrato), é necessária uma antecedência de 90 dias. Conselho: enviem a carta para a empresa de manutenção de elevadores, mencionando o cancelamento do contrato e a dispensa completa, a partir desse momento, dos seus serviços, mas mudem de imediato a fechadura nas casas das máquinas. Perdem 3 meses de contrato mas ganham em alguns dissabores com avarias que, por muita “coincidência”, só acontecem neste último período de vigência de assistência técnica.
5) Se acharem que o serviço de manutenção é medíocre e os problemas com o elevador mantém-se constantemente, procurem no contrato se não há uma cláusula que dirá que havendo um inequívoco incumprimento definitivo por parte do prestador do serviço, pode-se invocar justa causa para imediata rescisão do contrato.
6) Receberam facturas com valores astronómicos e com reparações muito questionáveis? Enviem uma carta com aviso de recepção para a empresa fornecedora do serviço, informando que, a partir desta data, toda e qualquer reparação terá sempre que ser previamente orçamentada sob pena de não liquidação da factura.
7) Segundo o Decreto-Lei nº320/2002, de 28 de Dezembro, durante o primeiro ano de uso do elevador as avarias e a manutenção é gratuita. Regra geral, a garantia dada pelo fabricante só cobre as reparações e substituições de peças que por desgaste ou defeito de fabrico avariem e nunca a manutenção normal.
No primeiro ano, TUDO é gratuito, logo não aceitem qualquer factura.
8) Parece que existe uma lei que obriga a haver no elevador um sistema de comunicação bidireccional. Regra geral os fabricantes de elevadores sugerem uma linha instalada no próprio elevador para um contacto directo com eles. Se essa linha for cobrada, ao condomínio, pela Portugal Telecom terá uma mensalidade como qualquer assinatura mensal de um telefone fixo. Consultem outras alternativas menos dispendiosas. Sabiam que um telemóvel é um sistema de comunicação bidireccional?
9) Para rescindir ou renegociar contratos, apresentar sempre propostas de outras empresas. Consultar as páginas amarelas, secção: Empresas de Manutenção de Ascensores e preparar para ouvir, da parte da empresa actual, todas os defeitos que uma empresa concorrente pode ter. Não ceder. A resistência por aqui faz sempre milagres. Uma renegociação, às vezes, também.
Muita atenção na comparação de preços: ter em conta que existe vários tipos de manutenções (geralmente existem: normal, com consumíveis e completa) e o que inclui e exclui cada uma.
10) Qualquer queixa ou esclarecimento pode e deve ser dirigida às seguintes entidades:
- Direcção-Geral de Geologia e Energia (DGGE)
- Instituto do Consumidor (IC)
- DECO
- Autoridade da Concorrência
- Direcção-Geral da Empresa (DGE)
Para finalizar, duas notas (muito) rápidas:
. Só para não haver algumas “caídas em tentação” por parte de alguns construtores e para não levantar suspeições por parte dos respectivos condóminos, eu diria que viveríamos num mundo mais justo se as empresas instaladoras de ascensores não pudessem (legalmente) fazer a sua manutenção.
Seguem-se dez conselhos (muito) práticos.
1) Por mais que aliciantes sejam os preços propostos nunca aceitem contratos de manutenção com uma validade superior a 3 anos. Já me passou pelas mãos um contrato da Otis com um prazo de 20 anos (!), correspondente a um prédio de 2001 de 4 pisos, com o custo de uma prestação de 410 euros trimestrais (!). A administração do condomínio se pretender terminar este contrato, segundo a respectiva cláusula de rescisão, terá que indemnizar a empresa Otis no valor de cerca de 7.800 euros (25% do valor total das prestações a vencer). Não sei como, nem sob efeito de que substâncias (ou “aliciantes naturais”), mas alguém assinou um contrato destes.
2) Atenção a contratos de manutenção celebrados entre o construtor e a empresa que forneceu e/ou faz a manutenção dos elevadores. Não se deixem enganar. Não é um contrato válido para futuros condóminos. Artigo 268º, nº1 do Código Civil diz: “O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado”.
3) Verificar o método de aumentos anuais. Confirmem, no contrato, se estará indexado ao Índice de Preços ao Consumidor (IPC) ou à Taxa de Inflação. Consultem o Instituto Nacional de Estatística (INE) ou outro organismo similar e verifiquem se os aumentos estão correctos. Caso contrário: razão plausível para mudar de empresa e/ou pedir a correcção no montante correspondente à soma das diferenças, entre a taxa correcta e a taxa usada que incidiram sobre as prestações.
4) Para rescindir um contrato, por regra (consultar o contrato), é necessária uma antecedência de 90 dias. Conselho: enviem a carta para a empresa de manutenção de elevadores, mencionando o cancelamento do contrato e a dispensa completa, a partir desse momento, dos seus serviços, mas mudem de imediato a fechadura nas casas das máquinas. Perdem 3 meses de contrato mas ganham em alguns dissabores com avarias que, por muita “coincidência”, só acontecem neste último período de vigência de assistência técnica.
5) Se acharem que o serviço de manutenção é medíocre e os problemas com o elevador mantém-se constantemente, procurem no contrato se não há uma cláusula que dirá que havendo um inequívoco incumprimento definitivo por parte do prestador do serviço, pode-se invocar justa causa para imediata rescisão do contrato.
6) Receberam facturas com valores astronómicos e com reparações muito questionáveis? Enviem uma carta com aviso de recepção para a empresa fornecedora do serviço, informando que, a partir desta data, toda e qualquer reparação terá sempre que ser previamente orçamentada sob pena de não liquidação da factura.
7) Segundo o Decreto-Lei nº320/2002, de 28 de Dezembro, durante o primeiro ano de uso do elevador as avarias e a manutenção é gratuita. Regra geral, a garantia dada pelo fabricante só cobre as reparações e substituições de peças que por desgaste ou defeito de fabrico avariem e nunca a manutenção normal.
No primeiro ano, TUDO é gratuito, logo não aceitem qualquer factura.
8) Parece que existe uma lei que obriga a haver no elevador um sistema de comunicação bidireccional. Regra geral os fabricantes de elevadores sugerem uma linha instalada no próprio elevador para um contacto directo com eles. Se essa linha for cobrada, ao condomínio, pela Portugal Telecom terá uma mensalidade como qualquer assinatura mensal de um telefone fixo. Consultem outras alternativas menos dispendiosas. Sabiam que um telemóvel é um sistema de comunicação bidireccional?
9) Para rescindir ou renegociar contratos, apresentar sempre propostas de outras empresas. Consultar as páginas amarelas, secção: Empresas de Manutenção de Ascensores e preparar para ouvir, da parte da empresa actual, todas os defeitos que uma empresa concorrente pode ter. Não ceder. A resistência por aqui faz sempre milagres. Uma renegociação, às vezes, também.
Muita atenção na comparação de preços: ter em conta que existe vários tipos de manutenções (geralmente existem: normal, com consumíveis e completa) e o que inclui e exclui cada uma.
10) Qualquer queixa ou esclarecimento pode e deve ser dirigida às seguintes entidades:
- Direcção-Geral de Geologia e Energia (DGGE)
- Instituto do Consumidor (IC)
- DECO
- Autoridade da Concorrência
- Direcção-Geral da Empresa (DGE)
Para finalizar, duas notas (muito) rápidas:
. Só para não haver algumas “caídas em tentação” por parte de alguns construtores e para não levantar suspeições por parte dos respectivos condóminos, eu diria que viveríamos num mundo mais justo se as empresas instaladoras de ascensores não pudessem (legalmente) fazer a sua manutenção.
. Os acordos secretos entre os principais fabricantes de elevadores começam desde da cláusula incluída no contrato exigindo que as peças a utilizar sejam sempre do próprio fabricante (na minha opinião: a salvaguarda da exclusividade do negócio camuflada por uma questão de segurança) até aos negócios milionários que a Comunidade Europeia (nem o seu próprio edifício escapou, lol, leiam esta notícia) detectou e multou. Eles chamam-lhe um cartel, eu chamo-lhe uma máfia.
10 comentários:
Sr Agent as suas dicas são da maior importância e vêm a calhar numa altura em que estou na administração de condominio. Nem a Deco me soube dar umasa dicas tão completas. Sugiro-lhe coloque este seu post no site www.gestaodocondominio.net (basta registar-se) por ser da máxima importância tanto para condóminos como administradores individuais.
Obrigado
Grande parte da informação postada aqui foi retirada desse sítio, mas vou seguir o seu conselho e colocá-lo no post que criei por lá.
Nesse mesmo post, alguém identificando-se como um jornalista do Tal&Qual disse que estaria a trabalhar numa reportagem sobre as actividades abusivas por parte dos maiores fabricantes de elevadores (onde obviamente a Otis se inclui). Disse ainda que conseguiu arranjar o testemunho de um ex-funcionário da Otis que explica muito bem como funciona os esquemas (muito pouco legais) que fazem com que um elevador se avarie de uma hora para a outra. Estou com muita curiosidade para ver essa reportagem.
Entretanto, com o parecer que obtive da DECO para a minha situação, vou só ali cancelar um contrato e já volto.
;)
Muuuuuuuuito, mesmo muito obrigado. Cá no tasco estamos prestes a assinar um contrato desses, precisamente com a Otis.
Obrigado pela dica,
JP.
Caso entretanto saia essa reportagem por favor indique aqui essa edição pois também estou muito interessado. Abraço e obrigado.
No nosso caso estamos entre a espada e a parede pois o elevador para nao perder a garantia tem mesmo de ser contratado com a Otis empresa instaladora. Depois logo se vê.
Olá Sr Agent espero va tudo melhor lá no seu condominio, lol. Gostava de lhe pedir um favor caso possivel. Se por acaso já fez o vosso contrato manutenção elevador se me podia arranjar um "Scan" desse contrato para eu começar aqui no meu condominio a formular um. Desde já os meus agradecimentos. baran@clix.pt
Antonio
Os facto revelados neste post nem em todos os pontos correspondem a verdade. É certo quue o DL320/2002 enuncio o acima exposto, porém em local algum menciona ser gratuito.Indica sim, que o 1ºano tem de ser assegurado pela empresa que instalou o equipamento, contudo, não afirma ser gratuito. É evidente que nenhuma empresa comercial oferece qualquer serviço gratuitamente. Naturalmente que estes períodos de carência são pagos aquando da venda dos equipamentos. Posso indicar um exemplo: No meu edifício o contrato para o meu elevador contemplava 720dias de "Manutenção Gratuita", num edificio de um amigo meu contemplou apenas 90dias. Os equipamentos são exactamente iguais e foram vendidos com preços bem diferente. Quanto a contratos foi-nos proposto os vários tipos de contratos e respectivos preços. optamos pelo completo de duração 20anos com maioria em assembleia. Passaram 10anos, já analisei o que efectivamente gastamos com os valores mensais e somei o 10 anos. Fui ao arquivo da altura verificar quanto propunham na altura a contrato simples. Somei os valores e respectivos aumentos anuais acrescentei o valor das reparações executadas ao longo dos anos (info do valor que custaria a obra.é disponibilizada pela otis sempre) e efectivamente estamos em vantagem cerca de 20%. Puderam achar que os valores anunciados poderão estar deturpados, porém já comparei com o edifício do meu amigo(contrato simples) as intervenções (mudar os cabos de aço) e o valor é igual.
Em suma, este tipo de serviço tem de ser analisado no perspectiva a longo prazo e não em análise mensais ou anuais. Para terem uma ideia na análise dos 10anos que fiz e relatei anteriormente os primentos 3 a 4anos a vantagem era da Otis.
Tudo isto só faz sentido e trás o respectivo beneficio se não quisermos vender a fracção dentro de 2 anos p.e.
Cumprimentos
Sou síndico e insatisfeito com o serviço da Otis. Nosso contrato estipula uma multa de 50% das mensalidades a vir, e faltam 26 meses. Ouvi falar que esta cláusula é ilegal e gostaria de se é verdade, ou como descobrir se é verdade.
Obrigado
boa noite,sou administrador de um condominio,e gostaria de saber se a falta de manutençao pela empresa pelo periodo de 40 dias é motivo suficiente para rescisao com justa causa.
obrigado
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